ПАЗАРЪТ НА ОФИС ПЛОЩИ ОТБЕЛЯЗА ЛЕК СПАД ПРЕЗ ПЪРВОТО ТРИМЕСЕЧИЕ

Пазарът на офис площи в София започна активно 2020 г., но впоследствие бе повлиян негативно от разпространението на коронавируса. През първото тримесечие бяха въведени в експлоатация 23,000 кв.м. Нетното усвояване възлезе на 13,000 кв.м., отбелязвайки спад от 31,000 кв.м. спрямо същия период на миналата година. В резултат, делът на свободните офиси остана без промяна - 9.8%.

Предлагането на модерни офис площи в началото на 2020 г. отбеляза ръст – офис площите в съществуващи сгради достигнаха 2.18 млн. кв.м. Нарасна и обемът на площите в строеж до 400,000 кв.м. На този етап не очакваме в близко бъдеще да стартира строителство на нови проекти.

След рекордните за последното десетилетие новонаети офис площи от 150,000 кв.м през 2017 г. и 140,000 кв.м през 2018 г., през 2019 г. нивото спадна до 110,000 кв. м, което беше сигнал за очакван спад през тази година. Сегашната пазарна ситуация допълнително влошава перспективите, забавяйки или спирайки процесите по евентуални сделки. Сключените сделки за първото тримесечие възлизат на 23,000 кв.м. Трудно е да се прогнозира какъв ще бъде крайният обем на търсенето през 2020 г., но със сигурност ще бъде далеч под нивата от предходните 3 години.

Средните наеми останаха без съществена промяна - при клас А офертните нива, с някои изключения, варират между 12 и 14 евро на кв.м, а при клас Б - между 8 и 11 евро на  кв.м. В създалата се обстановка определящо за нивата на наемите както през тази година, така и в по-дългосрочен план, ще бъде реакцията на наемодателите, които активно търсят наематели, предвид очаквания застой и ограниченото търсене.

Първи дивидент за сезона: Браво Пропърти предлага 4,19 ст. брутно

"БPABO ΠPOΠЪPTИ ФOHД“ AДCИЦ щe paзпpeдeли пъpвия cи дивидeнт. Дpyжecтвoтo peaлизиpa 4.64 cт. пeчaлбa нa aĸция зa 2019 г. и oчaĸвa oщe пo-виcoĸи пpиxoди пpeз 2020 г. Дpyжecтвoтo (бopcoв ĸoд: ВРY) плaниpa дa paзпpeдeля дивидeнт нa cвoитe aĸциoнepи двa пъти гoдишнo. Πpeз 2019 г. e peaлизиpaнa cчeтoвoднa пeчaлбa oт 3.1 млн. лв. Cлeд ĸopeĸциитe cъглacнo чл. 10 oт ЗДCИЦ, peзyлтaтът пoдлeжaщ нa paзпpeдeлянe e в paзмep нa 1,703,094 лeвa. Cъглacнo изиcĸвaниятa нa ЗДCИЦ минимaлният paзмep нa бpyтния дивидeнт cлeдвa дa бъдe пoнe 90% или 4.17 cтoтинĸи нa aĸция. Toчният paзмep нa дивидeнтa пpeдcтoи дa бъдe глacyвaн нa oбщo cъбpaниe нa aĸциoнepитe нa 24 мapт 2020 г. Cъвeтът нa диpeĸтopитe e пpeдлoжил нa aĸциoнepитe дa пpиeмaт peшeниe нa пpeдcтoящoтo гoдишнo oбщo cъбpaниe дa бъдe paзпpeдeлeн дивидeнт в paзмep нa 1 537 730 лeвa, a имeннo 4.19 cтoтинĸи бpyтeн дивидeнт нa eднa aĸция. Πpeз 2019 г. бeшe пocтигнaтa пълнa зaeтocт нa нoвoпpидoбитaтa aдминиcтpaтивнa cгpaдa „Oфиc А“. Дpyжecтвoтo oчaĸвa дa peaлизиpa пo-виcoĸи пocтъплeния oт нaeм и пeчaлбa пpeз тeĸyщaтa гoдинa и пpoгнoзиpa cpeднoгoдишнaтa пeчaлбa нa aĸция дa дocтигнe дo мaлĸo нaд 9.00%, ĸaтo eфeĸт oт cлeднитe фaĸтopи: cpeднo-пpeтeглeният нeизтeĸъл cpoĸ нa дoгoвopитe зa нaeм дo възмoжнo нaй-paннa дaтa зa пpeĸpaтявaнe e 5.68 гoдини, cчитaнo oт 1 янyapи 2020 г., a oчaĸвaнитe cpeднoгoдишни пpиxoди oт нaeм щe дocтигнaт мaлĸo нaд 4.72 млн. лв. Πpeз 2019 г. ca извъpшeни вcичĸи дължими плaщaния пo oблигaциoнния зaeм, cъoтвeтнo 450,000 лeвa пo глaвницa и 485,662 лeвa зa ĸyпoнни плaщaния (лиxви), ĸaтo ĸoeфициeнтът нa пoĸpитиe нa лиxвeнитe плaщaния дocтигнa 5.43 пpи изиcĸвaнe зa минимyм oт 2.0. Πaзapнaтa oцeнĸa нa имoтa ĸъм 31 дeĸeмвpи 2019 г. ce пoвиши c 1.5% дo 63,097,032 лeвa, a ĸoeфициeнтът нa дългa ĸъм cтoйнocттa нa aĸтивитe cпaднa дo 40.2%. Дpyжecтвoтo зaĸyпи нoвoпocтpoeнaтa cгpaдa “Oфиc А” c PЗΠ oт близo 22,000 ĸв. м. зa 59,457,232 лeвa пpeз мaй 2019 г. Cгpaдaт e paзпoлoжeнa в oфиc зoнaтa нa бyл. "Цapигpaдcĸo шoce" дo тъpгoвcĸи цeнтъp Тhе Маll, cpeд нaeмaтeлитe ca Kaмeницa, Еndаvа, Тhіѕ Wау, АВС Glоbаl и Gеnіuѕ Ѕроrtѕ. https://gradat.bg/pazari-i-investicii/bravo-proprti-fond-adsic-shche-razdade-prvi-divident

Стабилни наемни нива и ръст в обема на свободните офис площи

През третото тримесечие на 2019 г. общият обем на офис площи от клас А и Б в София достигна 2.1 млн. кв.м, след като бяха въведени в екплоатация 41,000 кв.м сгради. Подобно на предишни периоди, новодоставените сгради се намират в района на бул. Цариградско шосе, кв. Младост и Хладилника. Квадратурата на офис пространствата, които са в процес на строителство, остава непроменена – 413,000 кв.м., 142, 000 кв.м. от които се очакват да бъдат завършени до края на 2020 година. 

За поредно тримесечие наблюдаваме стабилни наемни нива в клас А (между 12 и 14 евро на кв.м) и Клас Б (между 8 и 11 евро на кв.м.). офис сгради в София. Свободните офис площи се увеличиха, достигайки нивото от началото на годината- 9,5% (200,000 кв.м.). Този показател се очаква да се задържи стабилен (9-10%) до края на 2020.

Нетното усвояване за третото тримесечие възлезе на 29,700 кв.м. Очаква се годишния обем да надмине този от миналата година. От друга страна, новоподписаните договори за наем за това тримесечие са 25,900 кв. метра, с което нивата достигат до 70 000 кв. метра до края на годината. Повече сделки се очакват до края на 2019, което би довело до годишно усвояване от около 90 000 кв. метра. Считаме тези резултати за добри за местния пазар, въпреки че представляват спад в сравнявнение с 2017 и 2018 година, когато бяхме свидетели на изключително високо търсене. Повече от 50% от новозаетите площи бяха наети от IT фирми, които предвиждат помещенията за буфер при планирано разрастване.

РЪСТ В ОБЕМА НА ОФИС ПЛОЩИ В СТРОЕЖ

Обемът на офис площите в строеж надхвърли 450,000 кв.м., като предвидените за въвеждане в експлоатация до края на тази година е възможно да превишат 100,000 кв.м.

Пазарът на офис площи в София запази инерцията от началото на годината – в експлоатация през второто тримесечие бяха въведени нови 23,000 кв., а нетно бяха усвоени 27,000 кв.м. В резултат, делът на свободните офис площи се понижи до 9.1%. Обемът на подписаните нови сделки възлезе на 20,500 кв.м., отбелязвайки малък спад спрямо първите три месеца на 2019 г.

Предлагането на модерни офис площи в София се увеличава – офис площите в съществуващи сгради нараснаха до 2.06 млн. кв.м., ръст има и в обема на площите в строеж. В момента се строят малко над 450,000 кв.м., които са предвидени за въвеждане в експлоатация до края на 2022 г. Още около 400,000 кв.м, са планирани за изграждане, но за тях все още няма разрешение за строеж и не са започнати строителни дейности.

Търсенето остана относително стабилно. Обемът на новоподписаните сделки за наем за второто тримесечие отбеляза спад до 20,500 кв.м, като най-активни на пазара бяха наемателите от IT сектора с 53% от новонаетите площи.

Средните наеми останаха стабилни - при клас А офертните нива, с някои изключения, варират между 12 и 14 евро на кв.м, а при клас Б - между 8 и 11 евро на  кв.м. Очаква се през втората половина на 2019 г. наемните нива да останат без съществена промяна.  

ОТЛИЧНА ГОДИНА ЗА ПАЗАРА НА ОФИС ПЛОЩИ

Рекорден обем нетно усвоени офис площи за последните 10 години и в резултат спад на свободните площи до 8.3%

През последното тримесечие на годината пазарът на офис площи в София продължи да се развива динамично, запазвайки високата активност наблюдавана през цялата година. Рекорд отбелязаха нетно усвоените площи – 41,500 кв.м., най-високото ниво на тримесечна база от 3 години насам. Обемът на подписаните нови сделки се запази над средното за последните 10 години, като остава висок процентът отдадени площи в новостроящи се сгради – 31% от общия обем за последното тримесечие и 44% за цялата 2018.

Офис площите в съществуващи сгради нараснаха до 1.96 млн. кв.м., след като нови 31,000 кв.м. получиха разрешение за ползване. Предлагането продължава да се увеличава - офисите в строеж се повишават до 440,000 кв.м., от които около 320,000 кв.м. са планирани за завършване до края на 2020 г. Има планирани още около 250,000 кв.м., за които все още няма разрешение за строеж и не са започнати строителни дейности.

Търсенето се запази силно, като през последното тримесечие на годината бяха подписани нови сделки за над 43,000 кв.м., а нетното усвояване за периода е 41,500 кв.м. През 2018 г. новонаетите площи възлязоха на 140,000 кв.м., а нетно усвоените площи са 113,000 кв.м. – рекордно ниво за последните 10 години. Най-активни на пазара за поредна година бяха наемателите от секторите IT, BPO и центровете за споделени услуги с общ дял над 60% от новонаетите площи. Незаетите клас А и Б офис площи в София към края на 2018 г. намаляха с 13% спрямо миналата година, достигайки 164,000 кв.м., а делът им от общия инвентар е 8.3%, спрямо 10% през декември 2017, отчитат от MBL.

Средните наеми регистрираха леко повишение - при клас А офертните нива, с някои изключения, варират основно между 12 и 15 евро на кв.м, а при клас Б - между 8 и 11 евро на  кв.м. Очаква се през 2019 наемните нива да останат стабилни.

ТЕНДЕНЦИИ НА РЪСТ ПРИ ЛУКСОЗНИЯ ХОТЕЛСКИ ПАЗАР В БЪЛГАРИЯ

Хотелите от категория 4 и 5 звезди в София увеличиха приходите си за 2017 г. с над 15%

Луксозните хотели в София запазиха положителния тренд и подобриха своите резултати. Средното нивото на заетост през 2017 г. достигна 50%, отбелязвайки ръст от 5% спрямо предходната година. Общият брой на чуждестранните туристи, пренощували в столицата също нараства, като за 2017 г. той е 575,000 – с 67,000 повече от 2016 г. Годишните приходи от нощувки в София достигнаха 62.1 милиона евро за 2017 г., спрямо 53.9 милиона евро за 2016 г.

Основните фактори за растеж са нискотарифните полети до столицата, както и увеличеният брой бизнес пътувания. Доказателство за позитивните тенденции на хотелския пазар в София е и фактът, че в процес на изграждане са няколко големи хотела, чиито завършване е планирано да бъде до края на 2020 г. - хотел “Hyatt” на паметника „Васил Левски“ ще има 190 стаи, а хотел “Marriott“ на площад Македония – 232 стаи.

Висококатегорийните и луксозни хотели по Черноморието също отчетоха ръст в приходите през 2017 г., достигайки 177.3 милиона евро в Бургаска и 124.9 милиона евро във Варненска област, в резултат от по-високи реализирани цени. В Бургаска област средната заетост през активния сезон беше 63%, а във Варненска област - 53%.

В унисон с рекордния обем на инвестиционните сделки на пазара на бизнес имоти през 2017 г., активността в  хотелския сегмент отбеляза високо ниво за поредна година. На пазара доминираха български инвеститори, а обемът на сделките с хотели надхвърли 40 милиона евро.

Според MBL, известните хотелски брандове с отлична локация ще продължат да бъдат успешни. Луксозните хотели са в по-добра пазарна позиция да отговорят на промените в търсенето с по-високо технологично ниво и иновации. Макар и със значително по-високи цени, хотелите от категория 4 и 5-звезди ще продължат да доминират и бележат ръст в заетостта и приходите си, поради факта, че са по-разпознаваеми, предлагат повече сигурност и адекватно обслужване.

РЕКОРД ПРИ ИНВЕСТИЦИОННИТЕ СДЕЛКИ С ОФИС СГРАДИ

Пазарът през 2018 отбелязва най-високото ниво след 2007г

Увеличават се офис площите, получили разрешение за ползване. Процентът на свободни площи и наемите остават стабилни.

Консултантската компания MBL изнесе данните за второто тримесечие за пазара на офис площи в София. Инвестиционната активност в офис сегмента отбеляза най-високото си ниво от 11 години насам, като само през второто тримесечие бяха обявени сделки на обща стойност над 150 милиона евро. От началото на годината обемът на сделки с офис сгради надхвърля 260 милиона евро, като нови собственици вече имат София Тауър (част от комплекса Мол ъф София), Мегапарк, и Милениум Център. На база на реализираните сделки, доходността на инвестицията в клас А офис площи се задържа на нива около 8%.

Офис площите в съществуващи сгради нараснаха до 1.92 млн. кв.м., след като нови 40,000 кв.м. получиха разрешение за ползване. Офисите в строеж се запазват на ниво от 370,000 кв.м., от които близо 240,000 кв.м. са планирани за завършване до края на 2019 г. Има планирани още над 220,000 кв.м., за които все още няма разрешение за строеж и не са започнати строителни дейности.

Търсенето остава стабилно, въпреки че през второто тримесечие на годината бяха подписани нови сделки само за малко над 15,000 кв.м., коментира Николай Неов, Директор Офис площи в MBL. За първо тримесечие от много време насам наемателите от секторите IT, BPO и центровете за споделени услуги не бяха сред най-активните на пазара, а делът им от общия обем новонаета площ остана незначителен. Независимо от това, очакваме картината през третото тримесечие да се нормализира и основната група ползватели на модерни офис площи отново да се активизира. Незаетите клас А и Б офис площи в София към края юни отбелязаха незначителна промяна спрямо края на март, достигайки 193,000 кв.м., а делът им от общия инвентар остана непроменен на 10.1%, отчитат от MBL.

Средните наеми останаха без промяна - при клас А офертните нива, с някои изключения, варират между 12 и 14 евро на кв.м, а при клас Б - между 7 и 11 евро на  кв.м. Очаква се в краткосрочен план наемните нива да останат стабилни .

70% ОТ КОМПАНИИТЕ В СОФИЯ ПЛАНИРАТ ЕСКПАНЗИЯ ПРЕЗ СЛЕДВАЩИТЕ ДВЕ ГОДИНИ

Една трета планират растеж с повече от 25%

MBL проведе проучване сред 100 водещи компании в София, с цел анализиране на бъдещите планове и нужди на бизнеса свързани с работното пространство.

Интервюирани бяха компании представители на различни отрасли включително Информационни Технологии, Аутсорсинг, Фармацевтичен, Банков, Застрахователен, Бизнес Услуги и други. Обемът на наеманата от тях обща офис площ надвишава 270,000 кв. м, а общия им брой служители възлиза над 24,000 души, 7.5% от които чужденци.

Динамика на търсенето

Запитани дали планират растеж на дейността си в София, 70% процента от анкетираните компании споделят, че очакват разрастване на своя персонал през следващите две години.

30% от общия брой компании очакват растежът на работни места да бъде с повече от 25%, отчитат от MBL.

Интересен остава въпросът до колко тази положителна тенденция би рефлектирала и на нуждите им от допълнително офис пространство. 61% процента от анкетираните компании очакват този растеж да доведе до нужда от експанзия на техните офиси, като 48% очакват тази нужда да възникне в следващите 2 години.

Основни фактори определящи избора на компаниите

От всички фактори влияещи върху избора за нова сграда, решаващ остава градския транспорт и връзката с метро, сочи проучването на MBL. 79% oт анкетираните компании определят този фактор като водещ. Значителна тежест при избора на наематели имат и непрекъсваемостта на интернет достъп и електрическа енергия (76%), както и качеството на довършителните работи в офисите и ефективността на етажната плоча (61%).

От гледна точка на това до каква степен наемателите са доволни от тези характеристики в настоящите си офиси 35% от анкетираните определят ефективността на етажната плоча като незадоволителна, а близо 1/3 са неудоволетворени от качеството на довършителните работи в помещенията им.

Друг важен аспект – поддръжката и управлението на имота, също следва да бъде обект на бъдещо подобряване според анкетираните, отчита MBL. Близо 54% от компаниите са изразили неудоволетвореност или са запазили неутрална позиция относно периодичността и качеството на ремонтните дейности от страна на техните наемодатели по поддръжката на наетите помещения и общите части.

Водещ формат разпределение на работните места

Запитани кой формат на разпределение на работнонто пространство предпочитат, 75% от анкетираните избират отвореното пространство като водещ. Едва 18% от фирмите определят кабинетния принцип като предпочитан.

От гледна точка на оптимизация на работното пространство 43% от интервюираните компании споделят, че използват политика за работа от вкъщи на служителите си, докато само 17% са въвели практиката за „хот дескинг“.