Market Overview for Office Space in Sofia - Q1 2024

MBL analysis: The future is in the hybrid model of work, "Hladilnika" - a preferred office location in the capital

ПАЗАРЪТ НА ОФИС ПЛОЩИ ОТБЕЛЯЗА ЛЕК СПАД ПРЕЗ ПЪРВОТО ТРИМЕСЕЧИЕ

Първи дивидент за сезона: Браво Пропърти предлага 4,19 ст. брутно

"БPABO ΠPOΠЪPTИ ФOHД“ AДCИЦ щe paзпpeдeли пъpвия cи дивидeнт. Дpyжecтвoтo peaлизиpa 4.64 cт. пeчaлбa нa aĸция зa 2019 г. и oчaĸвa oщe пo-виcoĸи пpиxoди пpeз 2020 г. Дpyжecтвoтo (бopcoв ĸoд: ВРY) плaниpa дa paзпpeдeля дивидeнт нa cвoитe aĸциoнepи двa пъти гoдишнo. Πpeз 2019 г. e peaлизиpaнa cчeтoвoднa пeчaлбa oт 3.1 млн. лв. Cлeд ĸopeĸциитe cъглacнo чл. 10 oт ЗДCИЦ, peзyлтaтът пoдлeжaщ нa paзпpeдeлянe e в paзмep нa 1,703,094 лeвa. Cъглacнo изиcĸвaниятa нa ЗДCИЦ минимaлният paзмep нa бpyтния дивидeнт cлeдвa дa бъдe пoнe 90% или 4.17 cтoтинĸи нa aĸция. Toчният paзмep нa дивидeнтa пpeдcтoи дa бъдe глacyвaн нa oбщo cъбpaниe нa aĸциoнepитe нa 24 мapт 2020 г. Cъвeтът нa диpeĸтopитe e пpeдлoжил нa aĸциoнepитe дa пpиeмaт peшeниe нa пpeдcтoящoтo гoдишнo oбщo cъбpaниe дa бъдe paзпpeдeлeн дивидeнт в paзмep нa 1 537 730 лeвa, a имeннo 4.19 cтoтинĸи бpyтeн дивидeнт нa eднa aĸция. Πpeз 2019 г. бeшe пocтигнaтa пълнa зaeтocт нa нoвoпpидoбитaтa aдминиcтpaтивнa cгpaдa „Oфиc А“. Дpyжecтвoтo oчaĸвa дa peaлизиpa пo-виcoĸи пocтъплeния oт нaeм и пeчaлбa пpeз тeĸyщaтa гoдинa и пpoгнoзиpa cpeднoгoдишнaтa пeчaлбa нa aĸция дa дocтигнe дo мaлĸo нaд 9.00%, ĸaтo eфeĸт oт cлeднитe фaĸтopи: cpeднo-пpeтeглeният нeизтeĸъл cpoĸ нa дoгoвopитe зa нaeм дo възмoжнo нaй-paннa дaтa зa пpeĸpaтявaнe e 5.68 гoдини, cчитaнo oт 1 янyapи 2020 г., a oчaĸвaнитe cpeднoгoдишни пpиxoди oт нaeм щe дocтигнaт мaлĸo нaд 4.72 млн. лв. Πpeз 2019 г. ca извъpшeни вcичĸи дължими плaщaния пo oблигaциoнния зaeм, cъoтвeтнo 450,000 лeвa пo глaвницa и 485,662 лeвa зa ĸyпoнни плaщaния (лиxви), ĸaтo ĸoeфициeнтът нa пoĸpитиe нa лиxвeнитe плaщaния дocтигнa 5.43 пpи изиcĸвaнe зa минимyм oт 2.0. Πaзapнaтa oцeнĸa нa имoтa ĸъм 31 дeĸeмвpи 2019 г. ce пoвиши c 1.5% дo 63,097,032 лeвa, a ĸoeфициeнтът нa дългa ĸъм cтoйнocттa нa aĸтивитe cпaднa дo 40.2%. Дpyжecтвoтo зaĸyпи нoвoпocтpoeнaтa cгpaдa “Oфиc А” c PЗΠ oт близo 22,000 ĸв. м. зa 59,457,232 лeвa пpeз мaй 2019 г. Cгpaдaт e paзпoлoжeнa в oфиc зoнaтa нa бyл. "Цapигpaдcĸo шoce" дo тъpгoвcĸи цeнтъp Тhе Маll, cpeд нaeмaтeлитe ca Kaмeницa, Еndаvа, Тhіѕ Wау, АВС Glоbаl и Gеnіuѕ Ѕроrtѕ. https://gradat.bg/pazari-i-investicii/bravo-proprti-fond-adsic-shche-razdade-prvi-divident

Stable rental rates and rise in the vacant office space

The total inventory of class A and B office space in Sofia reached 2.1 million sq. m in the 3rd quarter of 2019, following the completion of 41 000 sq. m. The newly delivered space has been concentrated along Tzarigradsko Shousse Blvd, and the areas of Business Park Sofia and Paradise Mall. The total volume of office space under construction remains unchanged at 413,000 sq. m, of which 142, 000 sq. m are expected for delivery by the end of 2020.

Class A and B asking rental rates have remained stable within the €12-14 per sq. m range and €8-10 per sq. m respectively. Vacancy rate rose back to the levels from Q1 this year – 9.5%. This indicator is expected to remain around 9%-10% until the end of 2020.

The net absorption for Q3 amounted to 29,700 sq. m. We expect the annual figure to exceed last year’s result. On the other hand, the new lease acquisitions (take-up) for this quarter stands at 25,900 sq. m, amounting up to ca. 70 000 sq. m for the first three quarters of 2019. More deals are expected by the end of the year which would lead to an yearly take-up of nearly 90 000 sq. m. On average this is a good result for the local market, although it represents a decline compared to 2017 and 2018, when an exceptionally high demand was witnessed. IT Companies were most active during this quarter with 50% of the newly leased space.

РЪСТ В ОБЕМА НА ОФИС ПЛОЩИ В СТРОЕЖ

Обемът на офис площите в строеж надхвърли 450,000 кв.м., като предвидените за въвеждане в експлоатация до края на тази година е възможно да превишат 100,000 кв.м.

Пазарът на офис площи в София запази инерцията от началото на годината – в експлоатация през второто тримесечие бяха въведени нови 23,000 кв., а нетно бяха усвоени 27,000 кв.м. В резултат, делът на свободните офис площи се понижи до 9.1%. Обемът на подписаните нови сделки възлезе на 20,500 кв.м., отбелязвайки малък спад спрямо първите три месеца на 2019 г.

Предлагането на модерни офис площи в София се увеличава – офис площите в съществуващи сгради нараснаха до 2.06 млн. кв.м., ръст има и в обема на площите в строеж. В момента се строят малко над 450,000 кв.м., които са предвидени за въвеждане в експлоатация до края на 2022 г. Още около 400,000 кв.м, са планирани за изграждане, но за тях все още няма разрешение за строеж и не са започнати строителни дейности.

Търсенето остана относително стабилно. Обемът на новоподписаните сделки за наем за второто тримесечие отбеляза спад до 20,500 кв.м, като най-активни на пазара бяха наемателите от IT сектора с 53% от новонаетите площи.

Средните наеми останаха стабилни - при клас А офертните нива, с някои изключения, варират между 12 и 14 евро на кв.м, а при клас Б - между 8 и 11 евро на  кв.м. Очаква се през втората половина на 2019 г. наемните нива да останат без съществена промяна.  

ОТЛИЧНА ГОДИНА ЗА ПАЗАРА НА ОФИС ПЛОЩИ

Рекорден обем нетно усвоени офис площи за последните 10 години и в резултат спад на свободните площи до 8.3%

През последното тримесечие на годината пазарът на офис площи в София продължи да се развива динамично, запазвайки високата активност наблюдавана през цялата година. Рекорд отбелязаха нетно усвоените площи – 41,500 кв.м., най-високото ниво на тримесечна база от 3 години насам. Обемът на подписаните нови сделки се запази над средното за последните 10 години, като остава висок процентът отдадени площи в новостроящи се сгради – 31% от общия обем за последното тримесечие и 44% за цялата 2018.

Офис площите в съществуващи сгради нараснаха до 1.96 млн. кв.м., след като нови 31,000 кв.м. получиха разрешение за ползване. Предлагането продължава да се увеличава - офисите в строеж се повишават до 440,000 кв.м., от които около 320,000 кв.м. са планирани за завършване до края на 2020 г. Има планирани още около 250,000 кв.м., за които все още няма разрешение за строеж и не са започнати строителни дейности.

Търсенето се запази силно, като през последното тримесечие на годината бяха подписани нови сделки за над 43,000 кв.м., а нетното усвояване за периода е 41,500 кв.м. През 2018 г. новонаетите площи възлязоха на 140,000 кв.м., а нетно усвоените площи са 113,000 кв.м. – рекордно ниво за последните 10 години. Най-активни на пазара за поредна година бяха наемателите от секторите IT, BPO и центровете за споделени услуги с общ дял над 60% от новонаетите площи. Незаетите клас А и Б офис площи в София към края на 2018 г. намаляха с 13% спрямо миналата година, достигайки 164,000 кв.м., а делът им от общия инвентар е 8.3%, спрямо 10% през декември 2017, отчитат от MBL.

Средните наеми регистрираха леко повишение - при клас А офертните нива, с някои изключения, варират основно между 12 и 15 евро на кв.м, а при клас Б - между 8 и 11 евро на  кв.м. Очаква се през 2019 наемните нива да останат стабилни.

ТЕНДЕНЦИИ НА РЪСТ ПРИ ЛУКСОЗНИЯ ХОТЕЛСКИ ПАЗАР В БЪЛГАРИЯ

Хотелите от категория 4 и 5 звезди в София увеличиха приходите си за 2017 г. с над 15%

Луксозните хотели в София запазиха положителния тренд и подобриха своите резултати. Средното нивото на заетост през 2017 г. достигна 50%, отбелязвайки ръст от 5% спрямо предходната година. Общият брой на чуждестранните туристи, пренощували в столицата също нараства, като за 2017 г. той е 575,000 – с 67,000 повече от 2016 г. Годишните приходи от нощувки в София достигнаха 62.1 милиона евро за 2017 г., спрямо 53.9 милиона евро за 2016 г.

Основните фактори за растеж са нискотарифните полети до столицата, както и увеличеният брой бизнес пътувания. Доказателство за позитивните тенденции на хотелския пазар в София е и фактът, че в процес на изграждане са няколко големи хотела, чиито завършване е планирано да бъде до края на 2020 г. - хотел “Hyatt” на паметника „Васил Левски“ ще има 190 стаи, а хотел “Marriott“ на площад Македония – 232 стаи.

Висококатегорийните и луксозни хотели по Черноморието също отчетоха ръст в приходите през 2017 г., достигайки 177.3 милиона евро в Бургаска и 124.9 милиона евро във Варненска област, в резултат от по-високи реализирани цени. В Бургаска област средната заетост през активния сезон беше 63%, а във Варненска област - 53%.

В унисон с рекордния обем на инвестиционните сделки на пазара на бизнес имоти през 2017 г., активността в  хотелския сегмент отбеляза високо ниво за поредна година. На пазара доминираха български инвеститори, а обемът на сделките с хотели надхвърли 40 милиона евро.

Според MBL, известните хотелски брандове с отлична локация ще продължат да бъдат успешни. Луксозните хотели са в по-добра пазарна позиция да отговорят на промените в търсенето с по-високо технологично ниво и иновации. Макар и със значително по-високи цени, хотелите от категория 4 и 5-звезди ще продължат да доминират и бележат ръст в заетостта и приходите си, поради факта, че са по-разпознаваеми, предлагат повече сигурност и адекватно обслужване.